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Commission droit immobilier
Les tchats du barreau de Paris
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  11 février 2009 : la vie en copropriété
    travaux de ravalement, quelle majorité est requise en AG ?
    comment révoquer un syndic incompétent ?
    un copropriétaire ne paye pas ses charges, que faire ?
    quelles sont les attributions du conseil syndical ?

 
moderateur: Bonjour, le sujet du tchat de ce soir est sur la vie en copropriété. Nous ne répondrons qu'aux questions relatives à ce thème.
moderateur: Veillez à formuler vos questions de manière concise. Attention il ne s'agit pas de mener des consultations juridiques. L'avocat du barreau de Paris ici présent vous donnera des réponses générales.
Bonjour et merci de vos questions brèves si possible...
nonos92: Est-il normal selon vous que le secrétaire de l'AG (le syndic) et le président de séance ( le président de séance) modifie l'intitulé d'une délibération dans le compte rendu de séance (non rédigé en fin d'AG mais plusieurs jours après) ,délibération rejetée par les copropriétaires au cours de l'assemblée, et que celle-ci comporte un libellé sujet à interprétation (mélange de formule affirmative et négative), ce qui ne correspond pas au final à la décision des copropriétaires ??
Non. Le procès-verbal doit être rédigé en séance et signé par les membres du bureau en fin de séance. Il n'est par ailleurs pas possible de modifier le texte des délibérations.
Jean-Marc: Marié sans contrat de mariage, je suis SEUL propriétaire d'un studio reçu par legs et qui est mis en location. Suite à des difficultés financières, j'ai des charges qui sont encore impayées. Au téléphone, le syndic m'informe qu'il risque de m'assigner au TGI, ainsi que mon épouse. Est-ce normal en ce qui concerne mon épouse ? Si oui, aurait-elle la possibilité "d'échapper" à la condamnation au paiement des charges ? Merci, et bravo pour les tchats que vous proposez !
Le syndic ne peut assigner que le propriétaire du lot. Il n'a pas à assigner votre épouse si celle-ci n'est pas propriétaire avec vous. J'observe toutefois que vous êtes marié sans contratet, en ce cas, si le lot de copropriété a été acquis après le mariage, il est commun aux deux époux.
jalaur95: Est-ce que je peux faire condamner la présidente de mon syndic à me payer des dommages et intérêts pour abus de droit. Elle demande à ce que mon appartement soit saisi car je dois 2200 € de charges impayées, je suis tout à fait d'accord et prête à apurer ma dette, mais dans les copropriétaires il y en a qui doivent le triple de moi en charges, est-ce normal que ce soit moi et seulement moi qui soit visée ?
Je ne pense pas qu'il soit possible d'obtenir des dommages et intérêts pour abus de droit. Dès lors qu'un copropriétaire reste débiteur de charges il est possible pour le syndicat de poursuivre la vente de son lot de copropriété après avoir obtenu un jugement du tribunal le condamnant à payer.
sophia: je souhaite bouleverser la répartition des pièces dans mon appartement voire casser des cloisons. Dois je solliciter l'autorisation de l'AG des copropriétaires?
Le copropriétaire peut modifier librement la disposition des parties privatives de son lot. Il a en revanche besoin d'une autorisation d'assemblée générale si les travaux touchent à une partie commune ou à l'aspect extérieur de l'immeuble. Autrement dit, il peut abattre une cloisonà condition que celle-ci ne soit pas porteuse(élément de gros-oeuvre partie commune)
Christophe: Bonjour, propriétaire de mon logement je souhaite effectuer le percement d'un mur porteur. Dans ce but j'ai fait effectuer une étude par un ingénieur béton et j'ai prévu de souscrire une assurance dommage ouvrage. Cependant la copropriété est menée depuis 30 ans par le même conseil syndical qui refuse tous travaux. Son avis entraîne l'adhésion de tous à l'assemblée générale des copropriétaires. En cas de refus, doit-il être motivé ? Quels sont mes recours possibles en cas de refus ? Vers qui dois-je me tourner ?
Si l'assemblée générale des copropriétaires refuse l'autorisation de percer un mur porteur, le copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance d'une demande d'autorisation judiciaire. Cette autorisation lui sera donnée si les travaux n'entraînent pas d'atteinte à la destination de l'immeuble (comportant sa solidité et son esthétique), ni aux droit des autres copropriétaires. Il faut s'adresser à un avocat pour exercer un tel recours. Il est à noter que le refus de l'assemblée n'a pas à être motivé. Il n'est plus possible de demander une autorisation judiciaire si le copropriétaire a réalisé les travaux sans avoir obtenu l'accord de l'assemblée.
didier: Bonjour, Il paraît que le syndic peut poser une hypothèque légale sur un lot de copropriété, suite à des charges impayées. Quelle est, en général, la durée de cette hypothèque ? Lorsque la dette auprès du syndic est apurée, faut-il passer par un avocat ou un notaire pour lever l'hypothèque ? ou peut-on s'adresser soi-même au Bureau des Hypothèques ? Merci.
Le syndic peut effectivement prendre une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire qui doit un arriéré de charges. Cette hypothèque peut être levée lorsque les charges ont été payées. Il faut alors produire un certificat du syndic attestant ce paiement et demander à un avocat ou à un notaire de faire lever l'hypothèque.
cathy vogel: A-t-on le droit, en tant que propriétaire, d'installer une armoire sur une place de parking ? Merci de votre réponse.
S'il s'agit d'une place de parking ouverte, cela n'est pas possible. Il en va différemment s'il s'agit d'un box fermé.
Marie: J'habite dans un appartement en copropriété et mon voisin du dessus néglige de faire réparer des fuites d'eau répétées dans sa salle de bain ce qui a provoqué des infiltrations dans la mienne et endommagé plafond et murs. Il refuse d'ouvrir sa porte et je ne peux pas obtenir les coordonnées de son assureur. Le syndic ne veut pas s'en occuper non plus car cela ne le concerne pas directement. Que faut-il faire ? Merci de votre réponse.
Il est vrai qu'il s'agit d'un litige qui n'intéresse pas le syndicat puisqu'il concerne les parties privatives de deux copropriétaires. Il faut mettre en demeure par lettre recommandée AR ou acte d'huissier le propriétaire de l'appartement du dessus de laisser l'accès. S'il ne le fait pas, il est possible de l'assigner en référé aux fins de condamnation sous astreinte à donner cet accès.
puffin: Bonjour Que peut t'on faire si on découvre qu'un résident ne respecte pas les regles de propreté ( dépot sauvage d'encombrant dans local à poubelle ou parking). Est ce que si un résident découvre en flagrant délit ou par des preuves (papier contenu dans une poubelle) la personne, peut t'on lui infliger le coût de ménage induit et une amende ( voir obliger le bailleur a rompre le bail). Bien évidement avant cela, il sera informer et demander à la personne de réparer les dégats mais si il ne le fais pas ? Quels sont donc les outils légaux pour ce cas de figure ?
Il convient d'abord d'adresser à la personne en infraction une lettre RAR, par l'intermédiaire du syndic de la copropriété d'avoir à cesser les nuisances. S'il n'obtempère pas, il convient de faire constater les diverses infractions de préférence par constat d'huissier (si possible)et après sommation infructueuse de ce même huissier, d'assigner le copropriétaire et le locataire s'il y a lieu en cessation sous astreinte des troubles causés et en paiement de dommages et intérêts.Une demande de résignation judiciaire du bail peut même être sollicitée au nom du syndicat.
elise: L'un des appartements de la copro est en permanence fermé, inhabité. Nous avons un gros problème pour nous débarrasser des cafards dans l'immeuble; l'entreprise de désinfection doit pouvoir passer dans chaque appartement pour que son action soit véritablement efficace; le syndic a écrit plusieurs fois au copropriétaire, sans obtenir de réponse. il s'agit de l'appartement au dessus du mien et effectivement je continue à trouver ces petites bêtes dans ma cuisine, malgré le passage de l'entreprise. Que peut-on faire pour obliger le propriétaire à se manifester? Merci
Il faut assigner le copropriétaire en référé devant le tribunal de grande instancepour demander sa condamnation à laisser accès à son appartement aux fins de désinsectisation et voir le syndicat être autorisé, si nécessaire, à bénéficier de l'assistance d'un commissaire de police pour permettre à l'entreprise de rentrer dans l'appartement.
karine: Bonjour, Notre syndic a fait fracturer notre serrure de porte d'accès aux caves, car elle n'en avait pas accès (nous lui en avions pas donné les clés). La raison de cette effraction était de faire intervenir une société pour un devis pour traiter nos portes de cave contre des vrillettes : En tant que présidente du conseil syndical, nous souhaitions aborder ce sujet en réunion de copropriété, néanmoins notre syndic a évoqué une urgence pour faire traiter nos portes de cave contre ces insectes, et a décidé de faire faire ces travaux non obligatoires. Aussi, un serrurier est intervenu le 03/202/09, avec la société pour effectuer le devis. Je n'en ai pas été avertie et j'étais pourtant chez moi ce jour là. Nous pensons porter plainte contre le syndic, et le révoquer pour cette faute. Pourriez vous nous conseiller sur la procédure à tenir ? Cordialement
Je ne suis pas certain que le reproche fait au syndic soit suffisamment grave pour justifier une révocation. Seule l'assemblée générale des copropriétaires peut décider de révoquer le syndic si cette révocation est estimée abusive, le syndicat peut être condamné à payer les honoraires du syndic jusqu'à la fin contractuelle de son mandat ou à lui régler des dommages et intérêts.
iza: Depuis quelques temps j'ai droit régulièrement à être réveillée par le bruit de la machine à laver du voisin du dessus -ma chambre étant située juste au dessous- dès 23h du soir jusqu'à 1h du matin ? Je n'arrive pas à avoir gain de cause car ils ne veulent rien savoir. Que puis-je faire?
PHILIPPE: bonjour depuis 1 mois mon voisin au dessus de mon appartement fait enormement de bruit la nuit de 23h a 3 h du matin il est proprietaire comme moi.il a 20 ans et tous les jeudi et vendredi il deplace ses meubles (table et chaises)
Il s'agit de litiges qui sont davantage de voisinage que de copropriétaires à proprement parler.Il s'agit d'abord de savoir si les bruits sont suffisamment importants et anormaux pour être qualifiés de tapage nocturne.Dans l'affirmative, il y a lieu soit de faire appel à la police pour essayer d'obtenir par ce biais la cessation des troubles, soit de les faire constater par tous moyens (constat d'huissier, attestations...)et de saisir ensuite le tribunal pour demander la condamnation des responsables des nuisances à leurs cessations, ainsi qu'au paiement de dommages et intérêts pour le préjudice causé.
puffin: Propreté (suite): merci d'avoir répondu pour le cas d'un locataire pour le depot sauvage et quand c'est un copropriétaire qui est pris en flagrant délit ? Que peut t'on faire ? hormis de payer les opérations de nettoyage?
Si le syndicat paye les opérations de nettoyage et si le règlement de copropriété contient ce que l'on appelle une clause d'aggravation des charges il est envisageable d'imputer au copropriétaire responsable le montant des frais afférents en l'intégrant dans son relevé de charges de copropriété.
jean_louis: bonjour, nous avons fait des travaux dans un cabinet d'aisance au 6ème étage en face de 2 chambres de bonnes dont nous sommes propriétaires avec l'acord du gérant du syndic, ces toilettes étant collectives à l'usage des propriétaires du 6ème les travaux ont été rêglés par nous chaque occupant du 6ème ayant une clé. depuis peu un nouveau propriétaire conteste la validité des travaux et veut provoquer une réunion pour nuisance
Les travaux, dès lors qu'ils concernaient un WC commun à plusieurs lots de copropriété auraient du être autorisés non pas par le syndic de l'immeuble mais par une assemblée générale des copropriétaires.Si l'accord de celle-ci n'a pas été obtenu, un copropriétaire peut effectivement tenter de remettre en cause les travaux exécutésà condition d'agir dans un délai de 10 ans à compter de leur réalisation.
Gelsie: Le syndic peut-il confier au gardien de l'immeuble la distribution aux copropriétaires, des convocations à l'assemblée générale de la copropriété ? De même pour les Procès Verbaux d'Assemblée ?
Non, le syndic doit notifier les convocations par courrier recommandé avec accusé réception ou si le règlement de copropriété le permet par émargement à la loge du gardien. Les procès-verbaux d'Assemblée doivent être notifiés aux copropriétaires opposants ou absents obligatoirement en courrier recommandé avec accusé réception.
cali: bonsoir, j'ai acheté un appartement dont une pièce est située dans un ancien puits de lumière (surface que j'ai achetée au prix fort) et qui a été bouchée il y a plus de 30 ans par lkes propriétaires d'alors ; cette pièce est donc couverte d'une verriere. Mon voisin n'a pas eu l'autorisation de la copro de couvrir cette verriere pour y construire un jardin d'hiver. Aujourd'hui il me menace de vérifier dans quelle mesure je suis moi meme en regle par rapport au fait d'occuper cette surface, initialement vide. Il menace également de remettre en cause par voie judiciaire toutes les surfaces ainsi "annexées" depuis très longtemps par la famille qui occupait l'immeuble et a ensuite divisé les étages en lots. Mon voisin peut il obtenir gain de cause ? Quel est le risque pour tous les propietaires actuels, qui ont acheté en toute bonne foi des surfaces comme la mienne ?
Il est effectivement possible de remettre en cause une appropriation de partie commune si celle-ci n'a pas fait l'objet d'un vote favorable à leur cession par une assemblée générale de copropriétaires. Toutefois le délai de prescription trentenaire est applicable. Autrement dit s'il est possible de prouver que la situation actuelle remonte à plus de trente ans, une action tendant à la remettre en cause paraît devoir être vouée à l'échec.
jehanne: J'ai posé une véranda sur ma loggia sans autorisation de l'AG mais avec autorisation de la mairie. L'AG a refusé de donner son autorisation a posteriori (sans me demander de la détruire) mais l'a accordée à un autre copropriétaire qui n'avait pas encore réalisé de travaux. Ce dernier ne peut toutefois obtenir l'accord de la mairie car il n'y a plus de COS disponible. Je souhaite solliciter à nouveau l'autorisation de l'AG. Si ce dernier m'est refusé, ai-je un recours? (abus de majorité).
La question soulève deux points bien distinctsCelui des autorisations administratives et celui des autorisations de la copropriété. Les deux sont indépendants. Au regard du droit de la copropriété, une véranda édifiée sur loggia sans autorisation est irrégulière. Cette irrégularité peut toutefois être couverte soit par l'acquisition d'une prescription (selon la jurisprudence généralement trentenaire et plus rarement décennale); soit par une autorisation a posteriori de l'assemblée générale des copropriétaires. Celle-ci a toutefois une entière liberté d'accorder ou non l'autorisation sollicitée. En cas de refus, il ne me parait pas possible de faire valoir la notion d'abus de droit.
dity: Je suis copropriétaire et j'ai la jouissance d'un jardin privatif individuel auquel je peux stationner mon véhicule. Pour y accéder je dois descendre une longue allée qui est glissante et boueuse par ce temps et lorsque j'utilise mon véhicule je reste embourbée, nous avons demandé à refaire cette allée qui est partie commune à la copropriété mais sans succès. Quel recours avons-nous ? elle représente un danger pour le piéton et le véhicule.
Tout copropriétaire qui bénéficie d'une jouissance ou d'une copropriété doit avoir les moyens de leur exercice effectif. Dès lors, la copropriété est en principe tenue vis-à-vis d'un copropriétaire qui dispose de la jouissance exclusive d'un terrainde lui en permettre des conditions d'accès normal. Si tel n'est pas le cas et si le syndicat se refuse à exécuter les travaux nécessaires, il est envisageable de l'assigner en justice pour demander sa condamnation sous astreinte à réaliser lesdits travaux.
grogne: Un voisin a annexé une surface appartenant à la copropriété sans autorisation il y a environ 10 ans, et s'appretait à la vendre ; un copropriétaire s'en est aperçu et a demandé une assemblée extraordinaire sur ce sujet pour demander à ce voisin de racheter d'abord la surface à la copro. La surface en question étant à l'origine une cour intérieure qu'il a couverte d'un parquet, il a été décidé à l'unanimité que le propriétaire devrait nous le racheter ou le démonter. La vente a eu lieu en otant cet espace commun de la désignation des lots. Le nouveau voisin ne veut pas 'racheter' la surface bien qu'elle soit chez lui de fait. Pouvons nous l'obliger à détruire cette surface, et si oui, à qui en imputer les frais? Le but étant d'empecher un autre voisin au meme étage d'annexer une surface similaire, en se prévalant que quelqu'un l'a fait avant lui !! (Vive les copropriétés !) . Merci de votre réponse.
Dans le cas exposé, il appartient au syndicat des copropriétaires d'agir à l'encontre du nouveau propriétaire des locaux concernés pour demander sa condamnation à libérer la courette indûment occupée et à remettre les lieux en état. Ce sous peine de paiement d'une astreinte à défaut de réalisation. Une telle action me parait bien fondée.
HUMBERT_1: le syndict nous fait participer aux frais d'entretien des ascenceurs alors que notre bâtiment ne possède pas d'ascenseurs.
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs bâtiments, les charges d'ascenseurs n'ont pas à être imputées aux copropriétaires d'un bâtiment qui ne dispose d'aucun ascenseur.Si tel est le cas aux termes du réglement de copropriété, les copropriétaires lésés ont la possibilité d'agir en justice pour demander une modification de répartition de charges de façon à être dispensés des frais d'ascenseurs.Une autre solution consiste à ne pas payer les charges d'ascenseurs et à attendre une assignation en paiement du syndicat des copropriétaires à laquelle sera opposée la nullité de la répartition.
jack: bonsoir Maitre, un voisin est certain qu'il paye trop de charges par rapport à sa surface et souhaite remettre à plat la répartition des millièmes de tout notre immeuble. Peut il obliger le syndic à le faire ? Doit on voter cela en assemblée ? Et si oui, cela doit il etre accepté à l'unanimité ou autre pour qu'il obtienne gain de cause ? (Il est évident que cela implique encore des frais de géomètre que tous n'ont pas envie d'engager encore ce genre de frais pour quelques dizaines d'euros à la clé pour ce voisin). Merci de me répondre svp.
Par rapport à la question posée, l'assemblée générale des copropriétaires peut effectivement être saisie d'une demande de modification de la répartition des charges mais elle doit se prononcer à l'unanimité des membres du syndicat. Faute d'obtention de cette unanimité, le copropriétaire qui s'estime lésé peut saisir le tribunal d'une demande de modification judiciaire mais il devra démontrer non seulement qu'il est mathématiquement défavorisé mais qu'à l'évidence il n'a pas été tenu compte de tous les critères légaux de répartition de charges (consistance, situation, superficie des lots sans égard à leur utilisation).
puffin: Rebonjour Si l'ancien syndic n'a pas souscrit un contrat de maintenance portant sur des équipements de détection de sécurité incendie pendant son mandat qui a duré 18 mois. Et que nous avons découvert qu'un équipement n'avait pas été branché depuis la livraison de l'immeuble ( 24 mois). Est t'il possible d'attaquer en justice l'ancien syndic ? Le contrat de maintenance était sur des équipement de détections incendie ( est ce que ces contrats sont obligatoires (vis à vis de la loi ?) , a savoir que le syndic appartient au même groupe que le promoteur. Il y a eu beaucoup d'insuffisance.
L'ancien syndic semble effectivement avoir manqué à ses obligations en ne souscrivant pas à un contrat de maintenance nécessaire à la sécurité des installations. Toutefois, si ce comportement parait fautif, encore faut-il pour engager sa responsabilité qu'il en résulte un préjudice chiffrable pour le syndicat des copropriétaires.Si tel est le cas, il est envisageable d'agir en justice à son encontre pour demander sa condamnation au paiement de dommages et intérêts. J'ajoute que sa proximité avec le promoteur n'est pas à elle seule suffisante pour fonder sa responsabilité même si elle peut contribuer à créer une suspicion.
moderateur: Nous prenons les dernières questions...
fanfan: Bonsoir, nous avons voté il y a 2 ans un budget pour changer une porte d'entrée au bas de notre immeuble. Les travaux viennent seulement d'etre faits et le syndic a fait un appel de fond: nous devons donc régler rubis sur l'ongle ces travaux, dont le montant est passé de 4000 euros ht (devis initial) à 6000 euros ! En effet, nous nous sommes aperçus que la personne en charge de notre immeuble chez le syndic (qui vient d'ailleurs de partir) avait voté un 2nd devis sans nous en faire part. Avons nous un recours ? si oui lequel ?
Le syndic n'avait pas à accepter de sa propre initiative le dépassement du coût des travaux.Il aurait du soumettre le nouveau montant à l'approbation d'une assemblée générale des copropriétaires. Sa responsabilité est donc, sur le principe, susceptible d'être engagée mais il faut ajouter que rien n'interdit à l'assemblée générale des copropriétaires d'approuver a posteriori le budget majoré des travaux (auquel cas le syndic se voit exonéré).
didier: Lorsque le règlement de copropriété ne dit rien sur le statut de la devanture d'un local commercial, la devanture est-elle, par défaut, une partie privative ou une partie commune ?
La réponse à cette question nécessite malgré tout une prise de connaissance du règlement de copropriété car il y a un manifeste problème d'interprétation qui peut se résoudre par comparaison ou analogie avec d'autres éléments définis comme partie privative ou partie commune dans le règlement de copropriété. J'aurai toutefois tendance à considérer qu'il s'agit sans doute plutôt d'une partie privative.
manu: sur quels motifs peut on révoquer un syndic ?
Un syndic peut être révoqué en cas de carence absolue (par exemple absence de gestion de la copropriété ou défaut de tenue des assemblées générales annuelles) mais aussi en cas de faute suffisamment grave et répétée pour considérer qu'il commet des manquements sérieux à ses obligations (par exemple absence d'exécution de travaux indispensables votés en assemblée générale, erreurs dans la présentation des comptes, absence de poursuites contre les copropriétaires débiteurs de charges...)Merci des questions posées, en espérant avoir apporté des réponses satisfaisantes.
moderateur: Le tchat se termine . Merci de votre participation.
moderateur: N'oubliez pas que vous pouvez élagement trouver conseil auprès des avocats à votre disposition dans le cadre des consultations gratuites.
moderateur: Vous trouverez toutes les informations à cette adresse: http://www.avocatparis.org/avocats_service/consultations_gratuites2.aspx
moderateur: Merci et à bientôt !
moderateur: La semaine prochaine, le tchat aura pour thème "La vente immobilière"
cali: Merci beaucoup !
jack: merci :-)
fanfan: tres instructif merci!