Je souhaiterais savoir quels sont les critères qui sont pris en compte par un établissement bancaire pour consentir le meilleur taux possible : âge, profession, situation familiale,revenus, patrimoines immobilier et mobilier....
Il existe de nombreux critères qui vont déterminer la qualité du dossier. On peut citer les principaux: l'endettement, qui ne doit pas dépasser 33%, et pour certains établissements 30%, le reste à vivre, le fonctionnement du compte courant, qui ne doit pas montrer de découvert en banque ni, si possible, de crédits personnels récents, le montant d'apport qui doit permettre de payer les frais de notaire et les frais de garantie (8% du prêt), l'ancienneté professionnelle avec les deux périodes d'essai terminées et si possible trois à quatre mois d'ancienneté, enfin le niveau de revenus, toutes les banques privilégiant les particuliers dont les revenus dépassent 40.000 à 50.000 euros par an. On peut ajouter enfin la capacité d'épargne prévisionnelle et le profil évolutif de l'emprunteur, les banques accordent un crédit pour obtenir sur le long terme de l'épargne à gérer , et elles seront particulièrement sensibles aux capacités de l'emprunteur à mettre de l'argent de côté. Alors qu'en début d'année 2007 les banques avaient plutôt une vision globale de tous ces paramètres et un paramètre plutôt négatif pouvait être compensé par d'autres aspects plus positifs (typiquement un endettement de 36% pouvait être compensé par un reste à vivre élevé), aujourd'hui l'analyse est plus stricte et les écarts par rapport aux critères individuels peuvent s'avérer rédhibitoires.
La France et l'Europe en générale a-t-elle connu ces dernières années des prêts immobiliers à apport personnel nul comme aux Etats-Unis ? Quel est désormais en France et en Europe le plus petit taux d'apport initial ?
Effectivement le critère d'apport personnel a perdu de l'importance depuis l'année 2000 environ, les dossiers sans aucun apport, dans lesquels les frais de notaire et les frais de garantie sont également financés (on appelle cela des dossiers à 110%) avec également une durée qui atteint ou dépasse 30 ans, étaient acceptés en 2006 et en début d'année 2007. Ils représentent environ 5 à 10% des prêts. Aujourd'hui les dossiers à 110% sur trente ans ou plus sont très difficiles à financer. La banque demandera à ce que l'emprunteur attende plusieurs mois pour se constituer les moyens de payer les frais de notaire et de garantie.
En France, la crise du subprime semble essentiellement dûe aux mécanismes de titrisation et non à une correction de conditions d'octroi de prêts jugés trop risqués. Pensez-vous que ce resserrement des prêts s'explique par un manque de liquidités des établissements bancaires ? De ce fait, observe t-on un resserrement inégal entre les banques (Exemple: BNP PARIBAS, moins touchée par le subprime et ayant beaucoup moins de problèmes de liquidités, continue t-elle à octroyer ses prêts immobiliers dans les mêmes conditions ?
Je ne pense pas qu'il y ait de crise de subprime en France. Il y a une grave crise de liquidités des marchés interbancaires qui a obligé la BCE comme la FED à injecter des liquidités massives, les banques refusant de se prêter entre elles. Les prêts immobiliers connaissent un taux de défaut très faible (estimé à 0,15%, soit 2.000 nouveaux prêts par an). Le coût de refinancement des banques est plus élevé. Toutefois la stratégie commerciale de conquête de nouveaux clients par le prêt immobilier conserve toute son actualité et les banques continuent à le considérer comme un moyen important de développement. Elles sont vigilantes sur l'aspect crédit (surtout en raison de la stabilisation ou légère baisse des prix de l'immobilier) mais continuent d'allouer des ressources financières significatives aux enveloppes de prêts immobiliers accordés. La baisse du volume total des prêts accordés en janvier 2008 par rapport à janvier 2007 (sans doute de l'ordre de 15% et qui semble se poursuivre sur février 2008) pousse les banques à faire des efforts sur les bons dossiers pour développer l'activité.
Actuellement quelles sont les conditions des prêts relais ? Sur quel % de la valeur du bien à vendre prêtent les banques ? Y'a-t-il des écueils à éviter ?
Vous avez raison de soulever la question; les banques sont devenues particulièrement vigilantes sur les prêts relais. Elles estiment que le risque de vente du bien immobilier actuel est loin d'être négligeable. On peut estimer que de manière générale les banques qui acceptaient de financer 80% du prix de vente ont ramené ce seuil à 70% et les banques qui se situaient à 70% sont passées à 60% Dans certains cas, une estimation d'experts est même demandée pour le bien mis en vente. Le seul moyen d'obtenir un financement élevé est de signer une promesse de vente sans conditions suspensives de prêt, ce n'est pas si facile. Souvent le taux d'endettement pendant la période de prêt relais dépasse 40% et les banques analysent négativement cette période de risque. Il semble même que les statistiques de déroulement des prêts relais actuels soient assez négatives avec certains prêts relais qui entrent dans des périodes financièrement délicates. Pour l'emprunteur, il faudra être particulièrement vigilant sur le prix de vente du bien, de ne pas le mettre trop élevé pour éviter une spirale de baisse de prix qui conduira également à un ralentissement de la vente.
pensez vous que la banque centrale européenne abaissera ses taux directeurs pour soutenir la croissance, qui ne manquera pas de soulager le marché de crédit ?
Les marchés financiers anticipent d'ores et déjà une baisse de 0,50 à 0,75 point d'ici la fin de l'année 2008 et cette baisse est déjà intégrée dans les prix des futures. Personnellement, je ne suis pas si certain que la BCE acceptera de changer de politique prochainement. Le risque d'inflation reste significatif (négociations salariales allemandes...). Ceci étant, les taux à long terme sont plutôt influencés par les marchés boursiers et les investisseurs privilégient la sécurité des obligations (flight to quality), la politique de la BCE sur les taux à court terme n'aura pas une influence majeure sur les taux à long terme qui conditionnent les taux des prêts immobiliers. Nous continuons de prévoir un OAT 10 ans aux alentours de 4,30% en fin d'année 2008, tout en soulignant que les exercices de prévision restent plus que jamais difficiles. Avec un OAT 10 ans à 4,30%, un prêt immobilier à 25 ans se situerait autour de 4,80%, ce qui reste objectivement intéressant pour les emprunteurs.
Pensez-vous que nous allons arriver à une fin de cycle de la montée des taux et peut être vivre une période baissière, ce qui faciliterait l'achat de bien immobilier pour certains acquéreurs un peu juste... A moins que la solution ne passe par l'allongement des crédits ? La formule du futur sera 30, 35, 50 ans ????
Rappelons que les taux d'intérêt des prêts immobiliers ont retrouvé un niveau de janvier 2003 après quatre années de baisse spectaculaire. Le prêt immobilier à 20 ans était descendu jusqu'à 3,20% en début d'année 2006, aujourd'hui il se situe à environ 4,70%. Ce qui représente une hausse de mensualité de l'ordre de 12% et une baisse de la capacité d'emprunt, à mensualité égale, d'environ 10%. Nous ne pensons pas qu'une baisse significative des taux puisse avoir lieu, notamment en raison du niveau d'inflation, nous entrons plutôt dans une phase de stabilisation, voire de légère baisse. La capacité d'emprunt du particulier restera alors globalement stable (entre 4,2 fois et 4,8 fois les revenus selon la durée). Elle est également favorisée par le prêt à taux zéro qui concerne plus de 25% des emprunteurs chez meilleurtaux, pour un montant moyen d'environ 12.000 euros. Les prêts à 30 ans représentent actuellement 17% des emprunteurs (ils n'existaient pas en 2000!) mais pour la première fois leur part dans le nombre total des prêts baisse depuis cinq mois, les banques mettent en place des politiques plus restrictives sur les prêts de longue durée, en raison du risque qu'ils comportent. Souvent un prêt de longue durée est accompagné d'un apport faible. On rappelle toutefois que les taux d'intérêt appliqués pour un prêt à 30 ans (s'il est accepté) se situent entre 4,90% et 5%, ce qui est plutôt favorable.
Etant donné le marché immobilier actuel, vaut-il mieux prendre un prêt à taux fixe ou à taux variable ?
Le choix entre taux fixe et taux révisable est conditionné par les prévisions d'évolution des taux à court terme. Le taux d'un prêt à taux révisable est calculé comme la somme de l'Euribor 3 mois (ou un an), plus une marge comprise entre 1,20 et 1,50%. Si l'Euribor descend aux alentours de 3,80%, un prêt à taux révisable se rapprochera d'un prêt à taux fixe actuel. Par ailleurs, il existe de nombreuses formules de prêts à taux révisable, capés en taux (1%, 2%), capés en mensualités (avec allongement de durée). Globalement, un prêt à taux révisable qui permet de lisser plusieurs prêts (0%, 1% prêt personnel) , de moduler les échéances futures et d'obtenir un prêt immobilier peut être tout à fait intéressant. Le risque qu'il s'avère être une mauvaise affaire financière paraît relativement faible, compte tenu du niveau actuel des prêts à taux fixe.
lors de l'analyse du dossier du futur emprunteur, y a t-il systématiquement une analyse effectuée par le banquier concernant la solidité financière de l'entreprise dans laquelle travaille le futur emprunteur? Si la solidité de l'entreprise est jugée mauvaise, le particulier risque t-il d'essuyer un refus d'octroi de prêt? Merci.
Il n'y a pas d 'analyse de la solidité financière de l'entreprise dans laquelle travaille l'emprunteur. Des entreprises renommées favorisent la qualité du dossier mais aucune analyse stricte n'est effectuée. Dans certains cas des commentaires peuvent être faits sur le domaine d'activité de la société qui pourrait être plus ou moins porteur. L'analyse du domaine d'activité de la société peut elle même être complétée par une analyse plus positive du type de poste occupé.
quelle est la tendance à venir de l'euribor à trois mois ? comment voyer vous les taux dans deux ans ?
L'Euribor trois mois pourrait se situer aux alentours de 3,80% dans deux ans. Bien entendu, on ne peut pas exclure d'autres scénarios, l'un de crise financière des marchés qui le ferait monter jusqu'à 4,60% ou plus (comme en fin d'année 2007), ni un scénario de ralentissement généralisé qui obligerait la BCE à revoir totalement sa politique et pourrait ramener l'Euribor à 3% par exemple. Ces deux scénarios extrêmes ne paraissent pas aujourd'hui les plus probables. En ce qui concerne les taux à long terme, il semble que l'horizon soit moins alléatoire, les liquidités placées en épargne restent très importantes et les taux à long terme devraient rester proches de leur niveau actuel. Il est vrai que les marchés financiers sous-évaluent aujourd'hui le risque d'inflation pour les prochaines années, ce qui constitue un facteur de risque mais le scénario de stabilisation des taux à long terme (avec une marge d'évolution de 0,20 à 0,30%) semble le plus probable.
Quelle sera la tendance sur le marché immobiler francais, et notamment en Ile-deFrance, en 2008 ? Allons-nous suivre les marchés comme l'Espagne et l'Angleterre qui subissent une crise actuellement ?
La demande en logements reste très forte en France et les loyers continuent de progresser de manière significative. Les particuliers qui louent actuellement sont en permanence intéressés à effectuer un achat immobilier pour peu que le prix semble attractif et que l'emprunt puisse être obtenu. Dans ces conditions, une crise majeure des prix ne nous semble pas probable. Dès qu'un logement se trouve à un niveau de prix adapté, la transaction est effectuée. Il est évidemment difficile pour les vendeurs d'ajuster leurs prétentions, ce qui explique la baisse du nombre de transactions. Mais ce processus devrait se mettre en place progressivement. Un indicateur inquiétant pour le marché de l'immobilier reste la baisse de la confiance des ménages qui les pousse à retarder leur achat immobilier. Encore une fois, la demande de logement reste très forte et nous semble suffisante pour stabiliser les prix sans baisse très significative. Les mesures fiscales du gouvernement, dont le particulier ignore souvent le montant, qui est pourtant significatif (jusqu'à 10.000 euros sur 5 ans), renforcent l'attractivité de l'achat par rapport au statut de locataire.
Je suis actuellement en CDI dans une société et je vais démissionner pour un autre poste en CDI dans une autre société. J'ai une période de préavis de 3 mois et une période d'essai de 3 mois dans ma nouvelle société. En même temps, je veux acheter. Mon dossier de prêt peut-il être refusé si je suis en période d'essai ? Merci d'avance pour votre réponse
Il est certain que votre dossier de prêt sera refusé aussi longtemps que votre période d'essai ne sera pas terminée. Les banques considèrent que quelle que soit la qualité de votre dossier, elles vous feraient courir un risque trop élevé en vous permettant d'emprunter en situation d'emploi non stabilisé. Vous pourrez peut être obtenir de votre employeur après deux mois de période d'essai un courrier confirmant votre embauche définitive. Mais dans l'attente d'une telle confirmation, il est malheureusement certain que votre dossier ne sera pas accepté. Profitez-en pour chercher la bonne affaire et augmenter votre épargne! Ainsi tout ce temps ne sera pas perdu.
va t il y avoir un nouveau PTZ au printemps ? et va-t-il etre majoré pour soulager l endettement.Quelles mesures pour relancer l'immobiler ? tva à 5.5% etc....
Nous n'avons pas entendu évoquer de nouveau prêt à taux zéro. Heureusement il est acquis que le prêt à taux zéro actuel sera prolongé. Rappelons qu'il concerne environ 25 à 30% des emprunteurs pour des montants qui sont significatifs. Les mesures pour relancer l'immobilier sont difficiles à imaginer. Peut être aurait il fallu que le gouvernement mette une date limite à la déduction des intérêts, ce qui aurait poussé les acheteurs à accélérer leur décision. Mais cette date limite aurait elle même eu un effet négatif ensuite! L'idée de baisser la TVA est excellente. On pourrait aussi imaginer que l'Etat baisse les taxes sur les transactions: l'Etat est le premier bénéficiaire de la hausse des prix.
Je travaille en intérim dans la finance (salaire net moyen 2750 €/mois et 8 mois "d'ancienneté") mais il est visiblement impossible pour un interimaire d'obtenir un pret immobilier, malgré un bon apport (30% du bien que je souhaite acheter). Connaissez vous des organismes spécialisés ?
Certains établissements financiers ont des accords avec des sociétés d'intérim. Peut être est-ce votre cas. Si vous êtes en intérim depuis plus de trois ans, et que votre profession montre qu'il s'agit de votre part d'un choix, nous pouvons obtenir des accords dans certains cas. Il serait utile que vos mensualités futures ne soient pas sensiblement plus élevées que votre loyer actuel (sur une durée d'emprunt de 25 ans maximum), et que le fonctionnement de votre compte en banque montre une capacité d'épargne régulière. Avec ces deux atouts, il est possible de demander un accord et les chances d'obtenir un financement sont positives.
Nous allons devoir emprunter pour acheter notre résidence principale, car nous n'avons que 50% de fonds propres. Nous avons 58 et 64 ans et nous possedons un petit appartement en résidence secondaire. dans la crise actuelle trouve t'on aisément des banques pour nous prêter à notre âge .quelle durée choisir?quel probléme d'assurance?
Il n'y a pas de difficulté à emprunter à la condition que votre âge en fin de prêt soit inférieur à 75 ans et que vous respectiez les règles habituelles d'endettement. Les banques ont fait beaucoup d'efforts dans l'acceptation de dossiers de personnes âgées, sachant que la durée moyenne d'un prêt immobilier est de 22 ans. Il existe d'autres solutions de financement qui permettent dans certains cas d'éviter une assurance décès dont le coût est très élevé (1% du prêt en fonction de l'âge et de la durée) et dont l'accord reste soumis à un examen médical. Chez meilleurtaux, nous avons un département spécialisé dans ce type de projet.
Un établissement bancaire spécialisé dans le prêt immobilier (UCB), après avoir donné un accord de principe sur le montant à financer, n'a jamais donné suite à l'offre qu'il a présentée au motif (déclaré oralement) qu'il n'avait pas de lien partenarial avec l'assureur choisi par l'emprunteur dont les garanties sont identiques à celles de l'assurance groupe. UCB n'a pas non plus établi de lettre de refus de prêt malgré mes demandes écrites réitérées. De ce fait je ne puis concrétiser mon achat et le vendeur manifeste le désir de conserver l'indemnité d'immobilisation. L'attitude de la banque est-elle conforme à la déontologie ?
Malheureusement il est impossible d'obliger une banque à accorder un prêt tant que l'offre de prêt n'a pas été émise. Un accord oral ou même un accord écrit conditionnel n'engage en rien l'établissement bancaire qui garde sa liberté jusqu'au dernier moment. C'est la raison pour laquelle nous sommes particulièrement sensibles au délai d'acceptation et d'émission des offres et suivons attentivement le déroulement des dossiers. La seule solution dans votre cas particulier consiste à présenter le dossier très rapidement dans un autre établissement.
Dans le contexte actuel de resserement du crédit, quel est l'apport des courtiers crédits pour l'emprunteur ? L'adossement de certains courtiers crédits à des établissements financiers est-il de nature à les aider à conserver ou développer leur position concurrentielle (environ 20% de part de marché de mémoire) ? Comment comptez-vous assurer l'indépendance Meilleurtaux vis-à-vis des Caisses d'Epargne, quand 3 de vos principaux cadres, dont le DG viennent de chez l'actionnaire ?
Il y a plusieurs moyens de répondre à cette question. Nous avons confirmé par écrit à toutes nos banques partenaires notre totale indépendance, ce qui les a toutes satisfait. Les Caisses d'épargne ont investi dans le capital de meilleurtaux en connaissant parfaitement le business model qui est basé sur l'indépendance, la neutralité et le service aux particuliers. Il serait "suicidaire" pour elles d'intervenir dans notre fonctionnement car cette intervention porterait atteinte à notre raison d'être. Je vous confirme que depuis six mois cette question ne s'est même pas posée. Les Caisses d'épargne font trois fois moins de chiffre d'affaires avec nous que notre principale banque et partenaire, ce qui montre à quel point nous avons conservé notre indépendance. En ce qui concerne les embauches, notre directeur général est un très grand spécialiste des prêts et de l'animation de réseau. Il travaillait avec tous les courtiers dans ses précédentes fonctions à la Caisse d'épargne. Il a été choisi pour son professionalisme et sa longue connaissance des métiers des prêts immobiliers (il a travaillé dans quatre établissements bancaires). J'ajouterais enfin que je suis particulièrement attaché à l'indépendance de meilleurtaux qui constitue notre raison d'exister et que je n'aurais pas fait cette opération si j'avais le moindre doute sur cet aspect. Je tiens à remercier tous les participants à ce "chat". Toutes les équipes de meilleurtaux sont à disposition des particuliers pour les aider dans une des décisions les plus importantes de leur vie, leur achat et leur prêt immobilier.
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